國有企業(yè)盤(pán)活存量也要增強緊迫感

只有把國資國企盤(pán)活存量放在市場(chǎng)、社會(huì )和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺上來(lái)謀劃、統籌和實(shí)施，現有的存量才可能會(huì )更好地盤(pán)出來(lái)、活起來(lái)。

來(lái)源 | 上海轉型發(fā)布

作者 | 夏雨

近年來(lái)，國家高度重視盤(pán)活存量工作，尤其是國資國企的存量盤(pán)活。結合城市更新戰略，先后下發(fā)了“國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)”、“自然資源部、國務(wù)院國資委關(guān)于推進(jìn)國有企業(yè)盤(pán)活利用存量土地有關(guān)問(wèn)題的通知”、“發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)”、“自然資源部關(guān)于盤(pán)活農村存量建設用地，支持農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和鄉村振興”等一系列文件。

今年以來(lái)，本市已召開(kāi)多次會(huì )議，強調要把國資國企的存量盤(pán)活作為振興經(jīng)濟的重要抓手，積極推進(jìn)國資國企“四個(gè)一批”存量盤(pán)活工作，即：“保留一批、減量一批、盤(pán)活一批、收儲一批”。應該講，做好這項工作，對優(yōu)化國資國企資源配置、提高資源利用效率、進(jìn)一步釋放發(fā)展空間、帶動(dòng)社會(huì )投資以及增強城市發(fā)展后勁都具有十分重要的戰略意義和現實(shí)作用。

怎樣才能將這項量大面廣、涉及方方面面利益、并且非常復雜的系統工程真正落實(shí)、落地、產(chǎn)生更大效果？這不僅需要自上而下的強力推動(dòng)、以及各區和企業(yè)形成合力；更離不開(kāi)市場(chǎng)配置資源的基礎性作用和社會(huì )各類(lèi)企業(yè)、機構的參與。只有把國資國企盤(pán)活存量放在市場(chǎng)、社會(huì )和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺上來(lái)謀劃、統籌和實(shí)施，現有的存量才可能會(huì )更好地盤(pán)出來(lái)、活起來(lái)。

從這個(gè)意義上講，國有企業(yè)首先對盤(pán)活存量要增強緊迫感。同時(shí)，與之有關(guān)的部門(mén)和單位，對國企盤(pán)活存量也要有相應的市場(chǎng)化理解、歷史性看待、客觀(guān)性評價(jià)和政策性支持。

在此，主要談?wù)剣衅髽I(yè)盤(pán)活存量為什么要增強緊迫感？

存量資源已形成多元結構的三分天下

計劃經(jīng)濟時(shí)代，國資國企一統天下，所有經(jīng)營(yíng)性土地都由國家劃撥取得。改革開(kāi)放后，在吸引外資、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)性土地獲得的方式也轉為市場(chǎng)化的出讓。因此，從現狀來(lái)看，雖然國資國企仍然擁有大量的存量資源，包括過(guò)去劃撥和之后出讓取得的，但民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的積累，也擁有了數量龐大的存量資源。而且有意思的是，從盤(pán)活存量的順序看，首先是國有企業(yè)。

二十多年前，國有企業(yè)改革進(jìn)入最艱難的攻關(guān)階段，職工下崗分流、解決歷史包袱、彌補經(jīng)營(yíng)虧損等，在很大程度上是靠盤(pán)活存量來(lái)解決的。而那個(gè)時(shí)期，恰好是外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)高速發(fā)展的階段，還談不上盤(pán)活存量。如今，真可謂“三十年河東，三十年河西”，國有企業(yè)經(jīng)過(guò)改革調整轉型，絕大部分都已輕裝上陣，經(jīng)營(yíng)也比較正常。相反，近些年來(lái)，由于各種原因，倒是相當部分的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)進(jìn)入了調整轉型期，尤其是早期的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，大批外企、民企的土地廠(chǎng)房有待存量盤(pán)活。同時(shí)，這些企業(yè)對存量盤(pán)活的主動(dòng)性、迫切性比較強，加上生存壓力、市場(chǎng)意識、決策機制等方面的不同，這部分企業(yè)存量盤(pán)活的效率也比較高。

換句話(huà)說(shuō)，在存量盤(pán)活這盤(pán)大棋中，國有企業(yè)并非獨我一家，別無(wú)它店，而是眾多參與者中的一員，尤其是外企民企正處于轉型調整的活躍期，市場(chǎng)的競爭性大大增加。況且，也不是所有存量都可以盤(pán)活，市場(chǎng)總量也有“天花板”，先盤(pán)活先得益，“皇帝女兒不愁嫁”在此似乎越來(lái)越行不通了。

與存量資源匹配的內容

已成為更緊缺的資源

這里所指的存量，主要是指在國有企業(yè)手里的大量物理空間資源。這些物理空間存量盤(pán)活的標志，就是它能夠有新內容的導入，而新內容又賦予物理空間新功能?，F在的問(wèn)題是，經(jīng)過(guò)幾十年的高速發(fā)展和城市化建設，物理空間已從緊缺到過(guò)剩，如近三十年全國城鎮常住人口增加了4倍，而城鎮建成區面積增長(cháng)了8倍；截至去年底，全國購物中心已達5839座，總面積超5億平方米，大量開(kāi)業(yè)率不高、人流不足；一萬(wàn)多個(gè)開(kāi)發(fā)區普遍存在產(chǎn)業(yè)用地低效閑置空置問(wèn)題。

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技的快速發(fā)展，尤其是經(jīng)過(guò)三年疫情，使在線(xiàn)辦公、在線(xiàn)經(jīng)營(yíng)、在線(xiàn)教育、在家辦公、遠程辦公等成為常態(tài)，對物理空間的需求和依賴(lài)大為減少。在這種存量增多、需求減少雙重夾擊下，存量物理空間的價(jià)值本身就大打折扣了，而用以盤(pán)活存量空間的好項目、好業(yè)態(tài)、好內容本來(lái)就少，現在更顯得珍貴稀缺。況且，在當前招商引資大戰中，越是有市場(chǎng)價(jià)值的內容越會(huì )受到各種存量空間所有者的追捧搶奪，坐等上門(mén)是等不到好項目的。

因此，從這個(gè)角度看，要盤(pán)活存量，首先要在市場(chǎng)上關(guān)注和搶奪能夠讓存量激活的項目引入，而不是花錢(qián)把建筑外型或“修舊如舊”或披層“時(shí)尚外衣”就能“盤(pán)活”了事的，尤其是好的項目往往“僧多粥少”，需要去主動(dòng)捕捉、爭取來(lái)的。如果沒(méi)有時(shí)不我待、敢為人先的緊迫感和主動(dòng)性，高水平、高效益、持久性的存量盤(pán)活恐怕是不可能的。

市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化品牌化團隊

成為盤(pán)活存量的關(guān)鍵要素

從現實(shí)情況看，凡是存量盤(pán)活成功的項目背后，都有一支市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化水平高的團隊在支撐。尤其是經(jīng)過(guò)近二十年城市更新的實(shí)踐，市場(chǎng)上已逐步形成了一批高水準的咨詢(xún)、設計、投資、改造、運營(yíng)等專(zhuān)業(yè)公司和機構，包括與之相匹配的各種基金，其中有些還成為上市公司。在傳統房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)走下坡路的同時(shí)，這批以專(zhuān)業(yè)化為特色，以城市更新為主業(yè)的新型城市空間運營(yíng)商正在崛起，并成為存量空間盤(pán)活的佼佼者。從現有社會(huì )效益、經(jīng)濟效益俱佳的存量盤(pán)活項目看，絕大部分都是這些企業(yè)所為。

因此，具有豐富存量盤(pán)活經(jīng)驗、又有實(shí)力和案例的企業(yè)，已成為各類(lèi)物業(yè)所有者盤(pán)活存量的“香餑餑”和“搶手”的合作伙伴。國有企業(yè)要有效盤(pán)活存量，自然也離不開(kāi)市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化，但盤(pán)活存量與以往的增量開(kāi)發(fā)有很大不同，國有企業(yè)雖然也一直在盤(pán)活存量，但水平參差不齊。同時(shí)，也面臨不少困惑和難題：一是自身專(zhuān)業(yè)化水平還不夠高，在該領(lǐng)域如沒(méi)有十年二十年市場(chǎng)摸爬滾打的積累，是難有真正競爭力的；二是存量資源數量太多，光靠自己根本做不過(guò)來(lái)；三是由于眾所周知的原因，體制內盤(pán)活存量會(huì )受到諸多掣肘，效率和效益往往不夠理想。諸如此類(lèi)，使國有企業(yè)在盤(pán)活存量中難以將自身的優(yōu)勢發(fā)揮出來(lái)。

怎么辦呢？開(kāi)放合作或許是最好的選擇：即與優(yōu)秀的社會(huì )企業(yè)合作，將其市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和機制活、動(dòng)力足的優(yōu)勢，與國資國企的品牌、資金、資源和規范優(yōu)勢結合起來(lái)，取長(cháng)補短、相得益彰。目前，已有不少?lài)写蠹瘓F在這方面嘗到了甜頭，如華誼集團、東方國際、久事集團等，它們都有成功的案例，并積累了合作共贏(yíng)的經(jīng)驗。不過(guò)，優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化團隊在巨大的社會(huì )存量資源盤(pán)活需求面前，還是顯得少之又少。

因此，在盤(pán)活存量中，國有企業(yè)既要有規劃，更要有緊迫感；既要培養團隊，更要積極選擇優(yōu)秀合作伙伴，吸引更多的社會(huì )力量參與存量盤(pán)活，并形成互補的合作模式。這樣，盤(pán)活存量才會(huì )取得事半功倍的效果。

總而言之，國有企業(yè)盤(pán)活存量怎樣從思路到方案、從規劃到項目、從項目到效果，它是一個(gè)龐大的系統工程。其中很重要的一點(diǎn)，就是要在認識上提高站位，把握這項工作所面對的市場(chǎng)條件以及變化趨勢，并從源頭上確立緊迫感和主動(dòng)性。這樣，存量盤(pán)活才能更扎實(shí)地推進(jìn)，并取得實(shí)實(shí)在在的成效。